阿里巴巴的音乐梦和生意经

虽然蛋壳中介没给过明确回复，但下半年的租金(半年付)大飞不会再付了，他在附近已住了两年多，工作离这里也不远，还是希望住在附近。在仓促之间找到比较合适住处也并不容易，而谁是不“坑”的中介他也不清楚，毕竟之前蛋壳看着光鲜亮丽。

　　在蛋壳出事后，做中介的朋友跟大飞说，我爱我家其实也不太行了，至于链家的自如，我和他分享了自己两次被“赶走”的经历——可选择就那么几个，太挑剔就没得选。

　　对比鲜明的是，在两年前，长租公寓还被看作是朝阳产业，“租金贷”则是金融创新，不止是蛋壳公寓，链家的自如、我爱我家等大公司还有几十家长租公寓公司，都在摩拳擦掌地准备分一杯羹，而吐槽这个模式的我爱我家前副总裁胡景晖，隔天就被公司“切割”了。

　　还不上的债

　　2018 年 8 月 17 日，胡景晖曾在电话会议上表示：“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的 20% 到 40% 在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1 出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。”他还提醒道，如果长租公寓暴雷，会比 P2P 更严重。

　　随即，为我爱我家打拼了 18 年的胡景晖，被董事长谢勇开除，胡景晖对外表示，压力来自于链家董事长左晖。

　　两年过去，P2P 刚刚清零，蛋壳就接着暴雷了，难道说当年只有胡景晖一个人是清醒的吗?肯定不是，但他一定是碍眼的那一个。

　　对行业高管来说，自如、蛋壳被点名，左晖和蛋壳的创始人高靖不开心，我爱我家董事长谢勇估计也不开心——谢勇并不是房地产行业出身，他长期从事金融行业，刚刚“蛇吞象”收购了我爱我家，还签了对赌协议，我爱我家当时也在做长租公寓，就算没有左晖，谢勇估计也要开除这个打自己脸的下属。

　　之后，链家继续坐稳行业老大的位置，蛋壳公寓成功上市，我爱我家也完成了对赌协议，老板们满足资本市场的目的达到，中下层员工也在跟着狂欢。

　　我们采访了一位自如管家，她表示那时不少房子的收房价格极高，高到她现在“难以理解”，上文中“以高于市场正常价格的 20% 到 40%”并不夸张，由于来自如的时间较晚，她自嘲没赶上“好事儿”：“那会儿收房管家有的一个月收入能达到二三十万，第二个月就能买辆车。”

　　这场从上到下的大跃进，也给几家公司埋了不少雷。

　　这位管家所在的区域，自如最近几年一直处于亏损状态，一套房子的收价和出租的租金往往差异悬殊——有的租金总和比收价高几千元，有的像文章开头蛋壳的那套房子，只高几百元，还有的租金甚至不如收价高。

　　最后一种情况，管家介绍称，有可能是当初收价太高，一直租不出去，最后只好降价出租，还有可能是由于拆除了原本的隔断，房间的租金总和一下子大降，转为亏损了。

　　当时积极拿房的几家公司大概都是如此，管家形容是“前任挖坑，后人来填”。据她了解，这样亏损的区域不在少数。不管以什么样的模式来创新，房屋租赁的收入最后一定来自于租户，当房屋的租金甚至难以覆盖其收价时，这个商业模式一定是有问题的。

　　不过，长租公寓商业模式上的两个特点，很好地将问题爆发的时间延后了。

　　首先，像文章开头的三名租户，分别支付了半年、一年的租金和选择了租金贷，长租公寓会尽量鼓励租客这种“早付多付”的行为，而支付房东的钱则是按月支付，这样就依靠时间差形成了现金流上的“蓄水池”，长租公寓就有充沛的现金持续扩张，而收到的新的房子和签约新的租户，又会带来新的现金流入——看起来就像是“庞氏骗局”。

　　其次，长租公寓和房东收房的合同签约时长是1~3 年，而和租户的合同签约时长一般是 1 年，即使一开始的收价较高，只要未来的几年将租金上涨，就能逐渐覆盖住成本——有了这个预期，就有投资者愿意一轮轮去投资，即使亏损也能上市，上市再割一波韭菜继续扩张——就像蛋壳公寓一样。
 

我是在周五的晚上见到大飞和他女朋友的，两人刚刚看完了两套我爱我家的房子，正打算去看第三套，时间紧、任务重，房东连日来催促他搬离的电话，让他不得不早做打算。

　　“但我的租金还有二十来天，押金也还在蛋壳那边，不知道能不能取回来。”大飞有些无奈，让他稍感到安慰的是，首付半年即将到期的他，亏损和其他租客相比要少得多，和他合租的两户租户，一户一开始交了一年的租金，另一户则是走了租金贷，即使不住了还有要继续还贷款的风险，这两户的租客决定不搬走，并找大飞统一战线，周末一同去蛋壳公寓的总部维权。

　　大飞对此有些犹豫：“有用吗?没用吧，去的人应该很多。”

　　在此之前，蛋壳公寓的中介就已经联系不上了，房东通过物业联系上了大飞他们，并表示已经和蛋壳公寓解除了合同，希望他们尽快搬走——至于他们和蛋壳公寓之间的矛盾，房东并不关心。

　　一向好脾气的大飞谈到这里忍不住有些恼火，大飞也理解，按房东所说，原本 11 月初蛋壳公寓就会打来房租的收入，拖到现在房东已经赔了半个月的钱了——不过，住在房子里的三户租户，又有谁没交钱呢?

　　而和房东以及另外两户租客的交流，也让他有了新的发现：蛋壳公寓倒闭是早晚的事情。

　　房东告诉他，自己每个月会从蛋壳收到 5300 元的租金收入，而三户租户交的房租，分别是 2340 元、2090 元和 2090 元，但当初在签约的时候，有各种优惠活动，实际可以再打上 8 折，大概分别只要交 2000 元和 1800 元，总和也就是 5600 元，刚好覆盖住给房东的钱。

　　“蛋壳太坑了。”大飞总结道。

 

（编辑：吉安站长网）

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